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刨根问底:开发商垫付首付到底违规不违规?

时间:2019-02-27 21:20:17

  自2016年“10.4”政策之后,深圳楼市一路低迷直下,为打破僵局,尽快回笼资金,沉寂一时的开发商垫首付营销手法再现江湖!

  如过往一样,对于开发商垫首付是否合规也是见仁见智:合规说认为开发商垫首付与购房者之间形成合法借贷关系,购房者向银行贷款成数符合信贷政策,不存在违规,而违规说则认为开发商垫首付,扰乱了市场秩序,属严重违规行为。

  那么开发商垫付首付到底是否违规,笔者以专业房地产律师视角通过如下分析:

  一、房贷立法精神:首付应为自有资金,且贷款前一次性到位

  国家规定住宅首付不低于3成,商用房首付不低于5成是综合考虑购房者支付能力、还贷能力、房屋抵押价值、贬值风险等因素确定的,其中首付款正是是衡量购房者支付能力、还贷能力的重要因素。

  《个人住房贷款管理办法》最低首付必须先行到位的立法初衷就是要求购房者拥有一定比例的自有资金,将融资杠杆保持在一定范围之内,以免危机银行信贷安全。

  如果允许首付款来源于渠道借款,必将导致最低首付规定形同虚设,购房者还款压力增加,还贷能力减弱,并由此增加金融风险,这也是国家严打首付贷、深圳银行去年严查首付来源,禁止亲属间拆借首期款的原因。

  二、垫首付的本质:虚假垫资或变现首付贷

  开发商本身属于购房者的债权人,不存在自己借款给购房者付给自己的说法,也就是说开发商垫首付只不过是名义上的垫付,实际并无垫付,只是将按规定本应由购房者一次性支付的首付款分期支付而已。

  通过关联第三方公司名义借款给购房者付款给自己,其本质与首付贷无异。

  上述两种垫首付的做法均违反了《个人住房贷款管理办法》第5条购房者必须一次性支付首期款的规定。

  三、垫首付的目的:拉长资金杠杆

  与购房者自有资金支付首付获得贷款相比,开发商垫首付导致的实付首付款减少,本质是提高了贷款比例,拉长了融资杠杆,违反了国家房贷政策底线。

  四、垫首付的后果:增加购房者违约风险,增加银行金融风险

  如上,由于自有资金不足,首付比例实际减少,贷款比例相对增加,对购房者来说“小马拉大车”,存在月供压力超出银行评测,收入不稳定或房价下跌时断供概率增加的风险,传到到银行的结果,自然是增加金融风险。

  综上,笔者认为:开发商垫首付是以“垫付”之名,满足购房者揭贷款条件,协助购房者成功贷款,以达到自身资金回笼的目的。购房者实际并未付足首付,规避了国家规定的最低首付比例贷款政策,拉长了资金杠杆,增加了违约风险,增加了银行金融风险,与楼市调控政策精神相悖,本质还是违规行为。